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划拨土地使用权应由谁拍卖
【来源】 【发布时间】 2013年07月11日 【分享】
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人民法院在强制执行案件中时常会涉及对国有划拨土地使用权的处置问题。由于国家有关法律对这方面没有严格的规定,目前各地法院对国家划拨土地使用权的拍卖采取不同的方法,有的委托土地交易中心拍卖,而有的委托社会拍卖机构拍卖。笔者认为,委托社会拍卖机构拍卖国家划拨土地使用权的方式不妥。

  理论上,国家划拨土地使用权不应属于拍卖对象。划拨土地未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。因此划拨土地使用权只能从政府取得,在其性质变为“出让”之前不应该在土地市场上流通。将划拨土地变为出让土地是政府土地主管部门的职能,其他部门无权改变土地的性质。划拨土地显然不具备拍卖的条件。

  操作层面上,司法程序与行政程序矛盾。土地行政管理的程序是先出让、后过户。买受人在过户时取得的是使用条件、规划设计要求都很完整的土地使用权。但是法院委托社会拍卖机构拍卖,通常是先根据拍卖结果裁定土地使用权过户,然后再补办土地出让手续。这样在操作上存在两个方面的问题:一是先拍卖,再确定土地使用条件使得所评估的拍卖保留价和底价存在很大的不确定性。二是由于土地用途、使用条件、使用年限和土地出让金等重要因素均未确定,土地行政主管部门在办理土地出让手续前,必须要按照土地行政管理的有关程序编制、确定出让方案,然后在政府的土地交易中心进行招标拍卖挂牌交易,这样既影响司法和行政的效率,也增加了土地的成本。

  为解决上述问题,法院可以委托土地交易中心拍卖划拨土地使用权。由于土地交易中心是土地行政主管部门的下属机构,法院委托其处置划拨土地,就可以在拍卖实施前按照土地行政管理程序的要求明确土地出让方案,使土地拍卖之后可以一并办理土地出让和过户手续,同时按照土地行政管理的规定理顺程序,使拍卖结果公开、公平、公正。

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